Правен статут на Ипотеката

А. Определение за ипотека.ипотеката е право по сила на което едно лице може да се удоволетвори препочтително за свое вземане от стойността на един недвижим имот.Това определение се нуждае от известни обяснения.
1.На първо място титулярът на правото на ипотека /ипотекарен кредитор/ не е ограничен и може при принудително изпълнение да насочи изпълнението си към всички вещи на длъжника,включително и към онези имоти ,които не са обременени с ипотечното право.По отношение на тези имоти обаче , кредиторът не е привилигирован , т.е ще търпи конкуренция на другите евентуални кредитори,като при възможност всички да бъдат удовлетворени от цената на неипотекираните имоти,получената при публичната продан цена ще се разпредели между всички равнопоставени/т.н хирографарни/ кредитори съръзмаерно на техните взимания спрямо длъжника.
2.На второ място следва да се изясни съдържанието на привилегията, с която се ползва ипотекирания кредитор.Терминът "привилегия" за нуждите на настоящото изложение следва да се разбира като онези предимства,който ипотеката като вид обезпечение дава на ипотекирания кредитор пред други обикновенни кредитори.
а) От една страна ипотекирания кредитор получава правото да се удоволетвори предпочитателно от цената на ипотекирания имот.това означава , че ако цената на ипотекирания имот покрива взвмането му ,ипотекирания кредитор, ще бъде удоволетворен при обикновенните кредитори като между тях ще се разпредели евентуалния остатък от цената на имота.ако тази цена не покрива изцяло вземането на кредитора , тои ще получи изцяло , а за остатъка от вземането си ще следва да насочи принудително изпълнение варху други вещи на длъжника.полученото от проданта натакива вещи сума обаче ще се разпределя съръзмерно между всички кредитори на длъжника.
б) От друга страна "привилегията" на кредитора се изразява в следното:Ако длъжника е нодобросъвестен и не желае да изпълни задъллженията си тои би прехварлил свите движими и недвижими вещи на други лица. в такъв случаи за да се удоволетворят обикновенните кредитори от това имущество те трябва първо да поискат от съда да обяви за недеиствителни спрямо тях извършените разпоредителни сделки, като поемат риска от евентуален исков процес продължителен и с несигурен изход.ева след успех при такова дело кредиторите биха могли да насочат изпълнение върху съотвтната вещ.друго е при ипотекирания кредитор.тои може да насочи принудително изпълнение варху ипотекираната вещ без да е необходимо да се водят дела за да се упражни ипотечното право. в) На трето място ипотеката е удобна за ипотекирания кредитор от гледна точка на евентуалната несеквестируемост на имуществото на длъжника.ако длъника притежава единствено жилище като тои или членове на семеиството му не притежават друго такова , като жилището не надхвърля жилиштните му нужди , то такъв жилишен имот е несеквестируем- т.е. върху него не може да се насочи принудително изпълнение.оказва се в такъв случай , че кредиторът не може да се удовлетвори за вземането си,макар , че длъжникът реално разполага с определено имущество.ако обаче единственият недвижим имот на длъжника е ипотекиран , то в този случаи той не може да се позовава на неговата несеквестируемост и такъв един жилищен имот ще бъде изнесен на публична продан. г) Учредената с нотариален акт ипотека спестява на ипотекирания кредитор необходимостта да води дела за установяване по съдъбен ред на обезпеченото вземане.това е така, защото нотариалния акт за ипотека представлява извенсъдебно изпълнително основание-т.е. само единствено въз основа на него кредиторът може да се снабди с изпълнителен лист и да образува изпълнително производство. д) Приема се , че ипотекирания кредитор може да иска от всяко трето лице да преустанови увреждането на имота /т.нар. девастационен иск/ тази възможност обаче не е определяща и не е присъща само за ипотекирания кредитор.Всеки обикновен кредитор може да иска от всяко трето лице да преустанови увреждането на имуществото на длъжника , тогава когато когато бездействието на последния е заплаха за удоволетворяването на кредитора /т.нар. сурогационен иск/.разликата според нас се изразява само в това, че при сурогационния иск обикновенния кредитор следва да докаже , че бездеиствието на длъжника го уврежда /напр. че длъжника няма друго имущество извън уврежданото,с което да удоволетвори своите кредитори/, докато ипотекирания кредитор не е нужно да доказва това. е)Ако ипотекирания имот е бил застрахован при погиване на имота ипотекирания кредитор има право да се удовлетвори с предимство пред останалите обикновенни кредитори от стойността на застрахивателното обещетение.същото се отнася и ако ипотекирания имот бъде отчужден за държавни или обшински нужди.за целта държавата или обшината респ. застрахователя е длъжен да уведоми ипотекирания кредитор , че се дължи обещетение за имот.казаното не важи за обикновенните кредитори.
ж)Правото на предпочитателно удовлетворение в полза на ипотекирания кредитор се простира не само върху ипотекирания имот но и върху доходите от този имот.(напр. наемите) от деня , в които съгласно ГПК собственика дължи сметка за тях. з)Ипотеката обезпечава вземането ,независимо от промените, които са станали в него, но само до размера на сумата , за която ипотеката е вписана .при лихвоносни задължения тя обезпечава и лихвите за две години, предхождащи годината на връчване на призовка за доброволно изпълнение на собственика , за текуща година и всички следващи, до деня на продажбата на имота. и)Освен главницата и лихвите по вземането ипотеката обезпечава и извършените съдебни разноски за нейното учредяване, подновяване както и разноските по самото принудително изпълнение.
й)Ограничения
1.ипотекирания кредитор може да се удоволетвори само от продажната цена на ипотекирания имот, но не и чрез използване на самия имот(напр.да го отдава под наем и да прибира наме). 2.кредиторът не може да иска да получи собственост върху ипотекирания имот чрез използване на самия имот срещу своето вземане /дори и ако предложи да доплати определена сума/.Тои може да придобие в собсвеност ипотекирания имот само ако участва в изпълнителното производство като купувач по публичната продан.
3.Кредиторът не може сам да продаде ипотекирания имот-тои не е негов собственик.в неговите правомощия влиза само правото да поиска от съдия -изпълнителя да се образува изпълнително производство и да се изнесе имота на публична продан.
4.по начало всеки кредитор, включително ипотекираният може да търси реално изпълнение на задълженията на длъжника- плащането на дължимата сума.това право обаче може да се упражни само по отношение на длъжника,но не и спрямо собственика на ипотекирания имот, тогава, когато тои не е задължен лично спрямо крадитора .следователно ако в обезпечението на задължението е ипотекиран чужд имот ипотекирания кредитор не може да иска от собственика на имота да му плати дължимата сума нито да насочи принудително изпълнение върху негови неипотекирани имоти.На следващо място трябва да се изясни какво може да е вземанет на ипотекирания кредитор.
1.обезпеченото с ипотека вземане може да има за предмет не само плащане и парична сума но и всякаква друга престация,стига тя да представлява за кредитора оценен в пари интерес.деиствително наи-често с ипотека се обезпечават парични вземания, но е възможно например с ипотека да се обезпечават претърпени загуби, пропуснати ползи, договорени неустоики,както договорени или мораторни лихви.изпълнението на неоценими в пари престации да не може да бъде обезпечавано с ипотека.
2.вземането следва да е валидно възникнало или съществува.ако възникването на едно задължение е недеиствително/напр.по нищожен договор/,то и ипотеката ще е недеиствителна.подобен е случая когато обезпеченото с ипотека задължение е валидно възникнало по силата на договор, който в последствие е развален.с развалянето на договора се обезсилва(прекратява)и ипотечното право.
3.вземането трябва да бъде гражданско-не могат да бъдат предмет на обезппечение с ипотека т.нар.естествени задължения.това са такива задължения които са погасени по давност.в такива случаи задължението се нарича естествено защото правото на вземане съществува но не може да бъде упражнено като се потърси съдебна защита чрез иск/респ.принудително изпълнение/.Aко обаче длъжникът плати доброволно,платеното няма да е недължимо като длъжника не може да иска връщане на даденото под предлог че кредиторът не може да търси принудително изпълнение.
4.С ипотека може да се обезпечи и едно бъдешо вземане.такива са случаите при откриване на кредит.кредитните институции често желаят да получат от лицето, което ще кредитират обезпечение за евентуалните си бъдещи вземания без самите те да са се обвързали предварително с договор за кредит.такава ипотека се смята учредена под отлагателно условие "ако вземането възникне".в този случай при сбудване на условието ипотечното право се счита за възникнало не от момента ,в койъо възникне обезпеченото вземане а в момента, в който е сключен договор за ипотека.при 2 или повече ипотеки върху един и същи имот, техния ред ще се определя от този момент. Г. Следва да се изясни и въпросът какъв може да бъде обекта на ипотечното право.
1.на първо място могат да се ипотекират недвижими имоти.недвижими са земята и всичко което по своето естество или поради деиствието на човека е прикрепено трайно кам нея.а.за да се ипотекира земя тя следва да бъде обособена.обособяването може да бъде фактическо(например с ограждане на имота)и юридическо (с кадастрален план-имот,регулационен план-парцел или план за земеразделяне).от значение за валидното възникване на ипотечното право са именно юридическите граници на терена.за това ако например се окаже, че към момента на сключване на ипотеката дадена земеделска земя е била оградена ,т.е. фактическа обособена , но не е била вклчена във влязъл в сила план за земеразделяне,ще се окаже , че сключената ипотека е нищожна поради липса на предмет на ипотечното право.затова когато се ипотекира земя нотариусите следва да изискват скица на съотвтния имот,от която да е видно какви са неговите юридически граници.
б.Да се приеме, че една пострйка представлява недвижим имот, тя следва да бъде трйно прикрепена към земята.приема се , че трайно прикрепяване в този смисъл е налице тогава,когато постройката не може да бъде демонтирана, без съществено да се намели стойността или конструкцията(сградата) да погине.като критерии за преценка в този смисъл се разглежда и начина по който е извършено прикрепянето.недвижими по начало са онезин пострйки, които имат вкопани в земята бетонни основи.не е недвижим имот и не може да бъде предмет на ипотека тенекиена барака, която е оложена върху земята на собствената си тежест,макар и да е налице циментова замазка на пода.дали съответната построика е законно или незаконно построена,дали е в режим на отстапено временно право на строеж по чл. 120 от ППЗТСУ(вече отм) са вапроси, които не касаят характера на пострйката като движима или недвижима вещ.
в.Ипотеката обхваща недвижим имот всичките му части.следователно тя обхваща и всичко онова,което е физически свързано с недвижимия имот-водопровод,канализация,плаващи съоражения ако са трайно прикрепени към брега и на него се намира постройка предназначена за тяхното употребление.
г.Действащото законодателство,за разликата от отменения Закон за имуществото собственмоста и сервитутите,както и отменения закон за привилегиите и ипотеките не познава понятието недвижими вещи по предназначение.в по старото ни законодателство за недвижими са се считали онези вещи,които собственика на един недвижим имот е поставил в него за постоянно и които без да са трйно прикрепени към имота,обслужват неговата експлоатация(напр. машините в един завод). по сега действащото законодателство такива машини следва да се считат за движими вещи,освен разбира се ако не са прикрепени по такъв начин към имота, че да е невъзможно тяхното демонтиране,без те да се разрушат или да се намали съществено стоиността им (напр. пещ за изпичане на керамика с принадлежащите и съоражения,която е вградена в стената).
2.възможно е да се ипотекира и само правото на строеж,както и само правото на собственост върху построената сграда,отделно от земята върху която е построена.обратното също е възможно-да се ипотекира земята без построиката.
3.когато е построена сграда в етажна собственост /това са случаите,при които сградата се състои от два или повече самостотелни обект-жилища ателиета, гаражи, магазини,складове итн, които принадлежат на различни собственици/,могат да се ипотекират самостоятелно отделените обекти в етажната собственост.а.за да се ипотекира етаж или част от етаж в етажна собственост, тази част следва да е обособена като самостоятелен обект.тази обособеност се постига не чрез фактическо определяне на границите/напр. изграждане на преградна стена/на и чрез определяне на юридически релевантните граници на обекта.юридическата обособеност на самостоятелен обект в етажна собственост се постига с утвърждаването на съотвтния архитектурен проект или на негови последващи изменения.ако например се сключи договор за ипотека за една гарсониера,която е обособена като част от-по-голям апартамент, а в последствие се окаже че няма утвъдрден архитектурен проект за нейното отделяне,то предмет на ипотеката ще е несамостоятелен обект в етажна собственост-гарсониера а идеална част от по големия апартамент. В подобни случаи могат да възникнат спорове във връзка със собствеността върху ипотекирания имот, а от там и затруднения при реализирането на ипотечното право в рамките на принудително изпълнение/кои би купил идеална част от имот,ползването и управлението разпореждането с който се извършва със съгласието и на другите собственици/.б.не могат да бъдат предмет на ипотека тавански и избените помещения.те се считат като прилежаши към жилищните обекти в етажната собственост и нямат самостоятелно юридическо съществуване,поради което не могат да бъдат продавани отделно от жилищата.не може да съществува жилище без прилежащо складово /таванско или избено/ помещение.ако обаче един апартамент има за своя принадлежност както избено,така и таванско помещение,и последното може да бъде преустроено като ателие/със собствен санитарен възел/- т.е.като самостоятелен обект в етажна собственост,няма пречка след утвърждаването на подобни в статута та таванското помещение,то да бъде ипотекирано отделно.ателиетата не е задължително да имат прилежащи складови помещения.
4.Не може да бъде предмет на ипотека бъдещ имот,например сграда,която предстои да бъде построена,но която не съществува към момента на сключването на договора за ипотеката.ирелевантное договореното условие,че ипотечното право възниква след като сградата бъде построена.ипотека все таки няма.
Б договорна ипотека/законовата ипотека не е предмет на настоящото изложение/.
1.учредяване на ипотека.договорната ипотека се учредява въз основа на писмен договор сключен под формата на нотариален акт.изготвянето на нотариален акт обаче,за разлика от нотариалните актове за прехвърляне на правно на собственост напр. , сам по себе си не е достатъчен.акта за ипотека следва да бъде вписан.до вписването не възниква ипотечно право макар че нотариален акт за ипотека има.